Reevaluare bizară la Spitalul CF 2. Teren în zona Bulevardului Expoziției cu 0,8 euro/mp

19 iunie 2019

Ministerul Transporturilor a făcut o reevaluare cel puțin bizară la Spitalul CF 2, aflat în subordinea sa. În urma acestei acțiuni, terenul aferent spitalului de căi ferate, situat la intersecția bulevardelor Mărăști și Expoziției, a fost evaluat la 0,8 euro/mp, de 221 de ori sub valoarea pieței.

Adrian Bărbulescu

Spitalul CF 2

În urmă cu o lună de zile, pe site-ul Ministerului Transporturilor a fost pus în dezbatere publică ”Proiectul de Hotărâre a Guvernului privind modificarea datelor de identificare şi actualizarea valorilor de inventar ale unor bunuri aflate în domeniul public al statului şi în administrarea Spitalului Clinic Căi Ferate nr. 2 București, precum şi înscrierea în inventarul centralizat al bunurilor din domeniul public al statului – anexa nr. 16 la Hotărârea Guvernului nr. 1705/2006, a unui imobil aflat în administrarea Spitalului Clinic Căi Ferate nr. 2 București, unitate în subordinea Ministerului Transporturilor”.

Parcurgând proiectul de act normativ, reiese faptul că, înainte de evaluare, bunurile imobile administrate de Spitalul CF 2 avea valori de inventar ridicole. ”Teren aferent Spitalului Clinic Căi Ferate nr. 2, bd. Mărăști nr. 63, înregistrat în inventar la poziția MF 38536, valoarea de inventar de 5.976 lei”. Având în vedere că, potrivit anexelor proiectului, terenul cu pricina are o suprafață de 35.845,54 mp, rezultă o valoare de numai 0,166 lei/mp.

Valori ridicole și după reevaluare

Problema este însă că și după reevaluare, chiar dacă au fost majorate semnificativ, clădirile și terenul spitalului rămân la valori care ar face să râdă orice agent imobiliar. ”Terenul îşi majorează valoarea cu: 135.642.833,31 lei ca urmare a reevaluării, conform deciziei nr. 471/28.12.2018 și a indicilor stabiliți de Institutul Național de Statistică. Valoarea de inventar actualizată este de: 135.648.809,31 lei”, se arată în continuare în document. Făcând un calcul simplu, rezultă că terenul spitalului are acum o valoare de inventar de 3,784 lei/mp, adică 0,80 euro/mp (la cursul BNR din 18 iunie 2019, de 4,7249 lei/euro).

O valoare derizorie, dacă ne uităm cu cât sunt scoase la vânzare terenurile în zonă. Potrivit unui anunț publicat pe platforma Imobiliare.ro, un teren cu o suprafață de 870 mp situat pe Bulevardul Expoziției se vinde cu 500.000 de euro, adică 574,7 euro/mp. Un alt teren, cu o suprafață de 2.897 mp, amplasat lângă Universitatea Româno-Americană, este pus la vânzare cu 4,35 milioane de euro, adică 1.501,5 euro/mp.

Sigur, de multe ori prețurile cerute la vânzarea terenurilor sunt umflate artificial, pentru a avea marjă de negociere. Pentru a ne face o imagine cât mai apropiată de realitate, luăm în considerare cifrele notarilor publici. În acest sens, am consultat lucrarea ”Studiu de piață pentru anul 2019 privind valorile  imobiliare în Municipiul București – terenuri”, realizat de Euro Expert SRL la comanda Camerei Notarilor Publici București.

Potrivit documentului citat, terenul administrat de Spitalul CF 2 se află în zona 33/B1 din Capitală. Aici, prețurile minime sunt cuprinse între 177 euro/mp pentru ”terenuri cu destinația de acces, drumuri, căi de comunicații, platforme” și 398 euro/mp pentru ”terenuri aferente spațiilor comerciale”. Dacă luăm în considerare prima valoare, cea mai mică, rezultă că terenul Spitalului CF 2 a fost evaluat la un nivel de 221 de ori mai mic.

Clădirile sunt ”ieftine” pentru că sunt vechi

Semne de întrebare ar putea apărea și în ceea ce privește evaluarea clădirilor administrate de unitatea spitalicească. Bunăoară, Pavilionul B al spitalului, clădire cu subsol, parter și trei etaje, cu o suprafață construită de 1.261,1 mp și una desfășurată de 4.820,6 mp, este evaluat la 1,181 milioane de lei.

Club Feroviar a întrebat Direcția Achiziții Publice și Administrarea Domeniului Public din cadrul Ministerului Transporturilor cum s-a ajuns în această situație. În ceea ce privește clădirile, semnele de întrebare au fost risipite. ”Valorile scăzute după reevaluare, care apar și la clădirile spitalului se datorează vechimii acestora – anul dobândirii/dării în folosință 1940-1953 – respectiv, a gradului de degradare. Acest aspect este prevăzut în cuprinsul Ordonanței nr. 81/2003 privind reevaluarea și amortizarea activelor fixe aflate în patrimoniul instituțiilor publice – prevederile art. 4, alin., lit. (b) – unde se menționează că: <nu sunt supuse reevaluării – activele fixe corporale care la data de 30 septembrie 2003 au durata normală de utilizare expirată>”, se arată în răspunsul primit.

Ministerul nu lămurește misterul în legătură cu Spitalul CF 2

Numai că același lucru nu se întâmplă și în cazul terenului, unde răspunsul Direcției conduse de Georgeta Bratu nu lămurește misterul: ”Spitalul Clinic Căi Ferate nr. 2 București și-a finalizat acţiunea de reevaluare, conform deciziei nr. 471/28.12.2018 și a indicilor stabiliți de Institutul Național de Statistică. Terenul aferent Spitalului Clinic Căi Ferate nr. 2 București aparține domeniului public al statului, înregistrat în inventar la poziția MF 38536, acesta a fost reevaluat în iulie 2012 de către un evaluator autorizat ANEVAR, ulterior conform legislației în vigoare a fost reevaluat prin decizia nr. 471/28.12.2018”.

Cu alte cuvinte, reevaluarea de către un membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) în 2012, când piața imobiliară abia își revenea după criza financiară. Ulterior, cu privire la reevaluarea din 2018 nu se mai precizează dacă aceasta a fost făcută de un expert al ANEVAR. În răspuns nu se regăsește nici răspunsul la întrebarea ”Ce firmă a realizat această reevaluare și pe ce bază?” adresată de Club Feroviar.

La prima vedere, subevaluarea valorii de inventar a bunurilor imobile aparținând Spitalului CF 2 pare să fi fost făcută pentru ca Mininisterul Transporturilor să plătească impozite locale mai mici. Evident, în condițiile actuale terenul nu poate fi vândut, nici la prețul aferent valorii de inventar, nici la prețul de pe piața imobiliară, deoarece este în domeniul public al statului. Riscul apare în cazul în care se decide o asociere cu o firmă oarecare, în care spitalul să pună ca aport o suprafață de teren (ulterior trecerii ei în domeniul privat al statului). În acest caz, participația unității spitalicești ar fi mult subevaluată.