Model israelian. Vrei să oferi și acces metrou la proiectul tău imobiliar, atunci contribuie cu o taxă

13 iulie 2020

Statul israelian intenționează ca proprietarii din apropierea noului sistem de tranzit în masă să suporte o mare parte din costurile sale enorme. Modelul unei taxe plătite de dezvoltatorii imobiliari deținători ai unor active imobiliare cu valoare crescută prin apariția metroului ar putea fi aplicat și în România.

doru.cireasa@clubferoviar.ro

Deși va fi dat în folosință în următorul deceniu, proprietățile din Tel Aviv, amplasate într-o așa-zisă „arie de impact”, vor fi afectate semnificativ din punct de vedere fiscal, potrivit publicației israeliene Globes.

Investitorii și proprietarii care vor beneficia de extinderi ale autorizațiilor de construcție, vor trebui să suporte impozite și taxe.

Cel mai mare proiect de infrastructură din Israel, anume proiectul Metro, ar putea aduce importante modificări în sistemul fiscal. Acesta va avea trei linii, care acoperă 145 de kilometri, și va traversa 24 de autorități locale, cu 109 stații planificate. Proiectul este în prezent bugetat la 150 de miliarde de shekeli (186 miliarde lei), iar statul cere ca „beneficiarii” săi – deținătorii proprietăților adiacente liniilor de tren – să suporte cea mai mare parte a costurilor.

În acest scop, statul a aprobat o „taxă de metrou”, inclusă în prezent în proiectul de lege aferent „aranjamentelor economice”.

Metroul în vecinătate crește valoarea

Principiul care stă la baza taxei este o creștere considerabilă a drepturilor de construcție pentru proprietarii de proprietăți. Astăzi, de-a lungul majorității liniilor de tren sunt clădiri rezidențiale sau de birouri foarte vechi și de înălțime scăzută. Statul dorește să aprobe proiecte de construcții de câteva ori mai mari decât cele existente. În prezent, nu există informații concrete, dar se estimează că va fi realizat un coridor, de-o parte și de alta a liniei de metrou, format din clădiri înalte.

Taxa de metrou vine în completarea altor taxe existente. În situația în care dezvoltatorii imobiliari obțin drepturi sporite de construire, ei trebuie să suporte o așa-zisă taxă de „ameliorare”, justificată prin faptul că valoarea proprietății lor crește astfel.

Taxa de metrou se va adăuga peste o taxă de îmbunătățire existentă. În cazul metroului, impozitele vor fi mai mari: o taxă de îmbunătățire de 40% către autoritățile locale, la care se adaugă încă 35% plata impozitului metro către stat.

“Taxa de metrou se adaugă peste taxa existentă de îmbunătățire. Modificarea legii presupune că beneficiile vor cădea pe proprietarii de terenuri și, prin urmare, se adaugă o taxă de îmbunătățire suplimentară – o taxă de îmbunătățire a metroului”, explică avocatul David Basson. “Pentru ca această măsură să reușească, „beneficiile trebuie să includă o paletă întreagă de drepturi de construire, altfel lucrurile nu vor funcționa”, avertizează el.

Există teama că pe lângă taxa de metrou se vor achita și taxe mari pe câștigurile de capital la vânzarea proprietăților. “Drepturile de construcție trebuie să fie foarte mari, dar nu este clar ce impozit pe câștigurile de capital va fi perceput atunci când proprietarii vor să își vândă proprietățile”, spune avocatul Meir Mizrahi,  specializat în dreptul fiscal.

“Este clar că proprietarul unui spațiu mic de birou sau al unui apartament mic nu poate iniția nimic și își va vinde activele dezvoltatorilor importanți. Deodată, se va vedea responsabil pentru plata a 75% din impozite și impozite, plus încă 10% din impozitul pe câștigurile de capital. Deci, nu trebuie să prevezi aici o mare prosperitate”.

Israelienii, încă nedumeriți

Există și mai multă confuzie în legătură cu noua lege. În conformitate cu legea propusă, statul dorește să primească o parte din drepturile de construcție noi. Prin urmare, dacă creșterea drepturilor de construcție depășește 80.000 de metri pătrați, statul va primi până la patru șeptimi din exces, pe care le poate vinde ulterior dezvoltatorilor privați.

Apoi, care vor fi activele considerate în lungul rutei de metrou? Doar cele aflate în imediata apropiere? Legea prevede că, în acest scop, Administrația Israelului pentru Planificare (IPA) va determina ceva numit „rază de impact”.

Discuțiile creează neclaritate în mediul de afaceri din Israel, mai precis îi fac pe mulți să se întrebe dacă vor înregistra profit sau pierderi din aplicarea planurilor guvernamentale.

Taxa pe metrou poate aduce bani pentru implementarea acestuia

În prezent, în București există un mare interes de aducere a metroului în zonele promițătoare de dezvoltare imobiliară, precum Magistrala 2 în Pipera și Berceni, sau prelungirea Magistralei 1 spre autostrada București – Pitești. Primăriile de sector ar putea  impune plata unei taxe suplimentare care, colectată la bugetele locale, să constituie contribuția locală la proiecte de extindere a metroului, derulate în parteneriat local – central și chiar cu finanțare  europeană.