Omul de afaceri clujean Călin Mitică a pus la un punct un amplu proiect imobiliar în Cluj-Napoca, din care însă micii acționari Remarul 16 Februarie vor câștiga mai puțin decât ar trebui. Aportul în natură teren și clădiri al Remarul 16 Februarie la capitalul social al noii societăți e subestimat. Două limuzine vechi au ajuns să fie puse contrapondere la terenuri care în ultimii ani și-au triplat valoarea. Călin Mitică e dezvoltator imobiliar pe spatele micilor acționari Remarul 16 Februarie.
Anunțat încă de acum câțiva ani în Cluj-Napoca de către omul de afaceri Călin Mitică, patron Remarul 16 Februarie, proiectul Remarul Business Center (RBC) riscă să fie avantajos, nu atât pentru Mitică, cât pentru micii acționari Remarul 16 Februarie, trași în afacere fără voia lor de cel mai important acționar al Remarul 16 Februarie.
O modificare a actului constitutiv al RBC din martie 2022 a stabilit că Remarul 16 Februarie vine cu un aport la capitalul social RBC de 90% compus din 18 părți sociale în valoare nominală de 10 lei și aport în teren și clădirile aferente acestuia pentru restul.
Valoarea terenului și a construcțiilor de pe acesta a fost estimată la 13,62 milioane de lei. Evaluarea terenului și a construcțiilor aferente edificate pe acesta (clădiri vechi, industriale) a fost făcută de Neoconsult Valuation, o firmă de evaluare cu sedii locale în mai multe orașe din țară, printre care și Cluj-Napoca.
Călin Mitică e dezvoltator imobiliar
Interesant este faptul că potrivit proiectului de arhitectură, act consultat de Club Feroviar, suprafața proiectului este de 58.000 metri pătrați (5,8 hectare), iar cea construită 17.460 metri pătrați.
Ar fi vorba, potrivit aceluiași proiect, de 4 hale industriale la care se vor adăuga alte cinci construcții (turnuri – patru cu 11 etaje, unul cu 15 etaje).
Un calcul estimativ arată că prețul unui metru părtrat de teren (fără a vorbi de valoarea clădirilor existente) a fost apreciat la 234 de lei, respectiv un chilipir de 47 de euro pe metru pătrat. Tot în zonă, dar de cealaltă parte a căii ferate, puțin mai spre vest, un teren de 19.260 mp se vinde pe imobiliare.ro cu 9,99 milioane de euro, deci 514 euro, de peste zece ori mai mult decât evaluarea terenului adus de Călin Mitică.
Surse din rândul micilor acționari afirmă că doar 38.000 metri pătrați aparțin RBC, restul venind de la Remarul 16 Februarie. Chiar și așa, prețul terenului nu depășește 358 de lei pe metru pătrat, adică 70 de euro. În plus, există patru clădiri edificate care ar trebui să ridice considerabil valoarea activului.
Posibile explicații
Cum s-a ajuns însă la această subevaluare a participației Remarul 16 Februarie în proiectul RBC? Proiectul RBC este deținut în proporție de 90% de către Remarul 16 Februarie, Călin Mitică (8,21%) și Transferoviar Holding cu 1,79%. În condițiile în care RBC se va concretiza și va aduce profituri din chirii, acestea vor fi repartizate proporțional acționarilor. O participație mică pentru Remarul 16 Februarie înseamnă una mai mare pentru Călin Mitică. O reevaluare a terenurilor aduse aport la RBC l-ar obliga pe Călin Mitică să vină cu bani de acasă pentru a-și menține participația în proiect nediluată.
Surse din cadrul acționariatului grupului Remarul au declarat pentru Club Feroviar că există și o anumită nemulțumire față de operațiunile derulate de Călin Mitică. Mai mulți mici acționari i s-ar fi adresat acestuia în anii trecuți pentru a-și exprima nemulțumirile. Ei afirmă însă că valoarea de aproximativ 100 de euro pe metru pătrat teren vine din anii 2017 când a fost înființată compania de proiect RBC și când nu existau evaluări comparabile ale terenurilor din zonă. O reevaluare a terenurilor nu a fost făcută. „Nu poți spune că un teren a fost subevaluat pentru că la șapte kilometri distanță alt teren se vindea la preț dublu”, spune el.
În plus, zona în cauză numită și „Dâmbul Rotund” este una din cele mai subdezvoltate din Cluj-Napoca. Cel mai probabil, proiectul lui Mitică va fi vândut, el aflându-se mai degrabă într-o formă grafică potrivită pentru a fi prezentată investitorilor deținători de capital, decât în forma necesară pentru obținerea autorizațiilor de construire necesare.
Micul acționar spune însă că din punct de vedere arhitectural, proiectul e corespunzător, preferându-se accente înalte care să permită obținerea unui coeficient de construire ridicat și menținerea de spații verzi, unor clădiri cu regim scăzut de înălțime care însă ar duce la ocuparea terenurilor cu betoane. Gradul de ocupare al terenului, suprafața construită pe un teren acceptată de primărie este criteriul principal luat în calcul la luarea unei decizii de investiție într-un proiect imobiliar. La un alt proiect imobiliar din zonă, lăcomia investitorului a fost atât de mare încât o arteră de circulație a fost strecurată pe sub două blocuri noi.
Revenind, este însă evident că de-a lungul anilor scurși de la deschiderea proiectului RBC structura acționariatului ar fi trebuit să se modifice. De exemplu, în 2020 Călin Mitică a adus aport în natură în capitalul social două limuzine, una Mercedes, alta Audi, estimate la 320 mii lei. Acum, acestea probabil nu mai au nicio valoare, însă terenurile aport de la Remarul 16 Februarie, da. O reevaluare obligatorie a terenurilor (principalul bun/activ al companiei RBC) ar mări cota de deținere a Remarul 16 Februarie în RBC și implicit drepturile acționarilor Remarul 16 Februarie, inclusiv cea a celor mici, la profit.
Micilor acționari le e frică însă de o tentativă a principalului actor în joc, omul de afaceri Călin Mitică, de o diluare a prezenței lor în firmă. „Dacă vine acum și zice că eu nu am bani să fac blocuri și vreau să împrumut de la un acționar niște bani sau să invit pe cineva în companie, căci aduce acela bani, dar tot la echivalentul de 100 de euro înseamnă ca ar fura celor mici banii. Ar trebui să îl invite pe acționar de 350 euro. Deci următoarea mișcare asta ar putea fi”, spune acesta.
Ex-ministrul Ioan Rus, acționar indirect
Printre acționarii RBC (indirect) îl regăsim și pe Ioan Rus, bună cunoștință a lui Călin Mitică. Rus, fost ministru al Transporturilor, deține 3,4% din Remarul (mici acționari).
După cum a arătat aici Club Feroviar, Mitică este un apropiat al fostului ministru al Transporturilor, Ioan Rus. Firmele ultimului au obținut profit din vânzarea către Mitică a unor mașini de lux.
Presa a relatat că firma lui Rus a cumpărat de la Transferoviar un teren şi o cabană în municipiul Cluj-Napoca. Tranzacţiile au avut loc cu o jumătate de an înainte ca Ioan Rus să preia portofoliul Ministerului Transporturilor.
Proiectul RBC îl are ca director general pe Mircea Jorj un clujean apropiat de Ioan Rus. În mandatul acestuia la Transporturi pesedistul Rus l-a numit prin intermediul AGA pe Jorj in CA CFR SA. Jorj a deținut și alte funcții publice în guvernările PSD.
Mitică derulează tot din perioada acelor ani un contract de reparare a unor automoroare Siemens Desiro ale CFR Călători, din care nu a restituit operatorului național mai multe bucăți, după cum a relatat aici Club Feroviar.
